近日，《山东省住房和城乡建设厅关于进一步加强住宅工程渗漏防控工作的若干措施》（下简称《若干措施》）发布。《若干措施》在防水质量保修年限延长至10年后，针对住宅工程渗漏防控工作进行细化，明确建设单位是住宅渗漏防控第一责任人，并提出力争到2025年底，住宅渗漏问题基本解决，质量投诉大幅度降低，确保群众买房放心、居住安心。值得注意的是，《若干措施》在防水设计年限上，在全国率先明确住宅防水设计工作年限室内应不低于25年、屋面不低于20年，地下室不低于建筑结构设计使用年限，这与2022年版《住宅项目规范》征求意见稿中要求的防水设计年限吻合，并且山东省要求建设单位不得任意压缩合理工期，要严格按照设计要求考虑渗漏防控费用，不得随意扣减压缩。



房屋漏水最低延长至10年后
首推八大防控措施
住宅工程质量是买房人最关心的问题之一，在住宅工程常见质量缺陷中，房屋渗漏的关注度很高。不少购房者买房时有意避开顶楼选房，一部分原因正是担心未来入住后，出现屋顶漏水问题。
此次出台的《若干措施》聚焦的正是房屋质量中，群众最关心的问题，并拿出了细化可操作性的措施。今年9月1日开始执行的《山东省住房和城乡建设厅关于调整新建住宅工程质量保修期的指导意见》将新建住宅工程的屋面防水工程最低质保期由5年延长至10年。
《若干措施》则进一步通过强化事前预控、事中防治和事后处置，着力解决设计深度不足、材料质量不高、施工工艺不精、验收把关不严等问题，并从落实首要责任、保证设计深度、优化施工组织、确保材料质量、严格细部做法、落实三级验收、强化科技支撑、加强维护管理等方面给出了八大防控措施。


渗漏防控纳入施工图审查范围
不得以“优化设计”随意变更防水设计
《若干措施》明确建设单位承担工程质量首要责任，是住宅渗漏防控第一责任人，对购房人负有防水工程质量10年保修责任，要在设计、施工、监理、采购等合同中，明确约定渗漏防控各项要求。《若干措施》还提出，要保证合理工期造价，要求建设单位不得任意压缩合理工期，低于合同约定工期的应采取有效技术、管理和经济措施并通过专家论证。在编制最高投标限价、投标报价和工程结算等计价活动中，要严格按照设计要求考虑渗漏防控费用，不得随意扣减压缩。
《若干措施》提出要保证设计深度，住宅防水设计工作年限室内应不低于25年、屋面不低于20年，地下室不低于建筑结构设计使用年限。
在施工图审查上严格要求，将渗漏防控要求纳入施工图审查范围，对未按规定编制防控设计专章、设计深度不够、节点做法不细、标准引用不明的，图审机构应要求建设单位补充完善并重新审查。达不到要求的，不予通过审查。
《若干措施》还明确严格设计变更，提出变更涉水部位的防水等级、材料类型、施工标准和工艺做法的，要作为重大设计变更管理，由设计单位项目负责人审核签字后，报原图审机构审查合格方可施工。任何单位和个人不得以“优化设计”“创新工艺”等名义，随意变更防水设计或调整施工方案。
同时，实行提级审批，开工前，施工、监理项目部要针对渗漏防控分别编制专项施工方案和监理实施细则，报请企业工程质量（技术）部门审批并经部门负责同志签字后方可实施。

材料质量严格开箱检验
鼓励带水验收、带水交房
《若干措施》提出，实施样板引路，住宅小区应按不同户型设置实物样板间。防水工程实际施工、竣工状态应做到与实物样板一致。
确保材料质量上，严格开箱检验，建设、施工、监理单位应共同开箱验收，不得使用“三无”产品。首批材料进场时，三方现场主要负责人应参加验收。应随机抽取见证取样复检样品，并留存影像资料，确保进场材料和送检样品、送检样品和试验样品、试验样品和实际使用材料“三一致”。
同时，严格信息公示，建设单位应将防水工程使用的主要材料信息（产品名称、品牌、规格、型号、等级、产地等）纳入质量信息公示内容，未公示的不得组织竣工验收。
《若干措施》还细化了对施工细部做法的要求。比如明确外墙上的孔洞应封堵密实并做三遍防水处理。防水工程的基层采用混凝土时，混凝土强度不得低于C20。
在验收上，落实三级验收。工序验收上明确严格执行“三检一交”制度，对涉水部位实行“举牌验收”并留存影像资料，未经验收或验收不合格的不得进入下一道工序。
在分部分项验收时，要求对易渗漏部位应进行基层、防水层、面层三次蓄水试验，蓄水时间不少于24h，种植屋面不少于48h，蓄水最浅处不少于30mm；涉水房间每次蓄水时间不应少于24h，蓄水高度宜为20mm。地下室在回填前应进行防水效果检查。每个单体工程应抽取10%以上数量的外窗进行压力淋水试验，水压0.10-0.12MPa，持续、均匀直射喷淋5分钟以上。建设、施工、监理单位应对蓄水、淋水或围水试验的关键环节进行全面验收。竣工验收时则鼓励带水验收、带水交房。
在强化科技支撑方面，《若干措施》提出，积极推广皮肤式防水、整体卫浴、非固化沥青橡胶防水涂料以及各种成品预埋止水节，止水套管等新产品、新工艺。加强对尚无适用标准的新型防水材料、工艺的专家论证，不得使用明令禁止、限制、淘汰的施工工艺和产品。


渗漏防控作为监管重点
纳入住宅工程竣工验收监督报告
在加强维护管理上，《若干措施》要求住宅交付时，建设单位在向业主提供的《住宅使用说明书》中，应以图文并茂的形式对渗漏易发部位的正常使用要求、注意事项进行说明。
在屋面、外墙加装太阳能、广告牌、光伏发电、信号发射等以及室内外进行二次装修时应向物业服务单位报备，不得破坏原有防水层、保护层。已损坏的应及时采取补救措施。
《若干措施》提出要加大监督抽查力度，不定期开展专项检查。将渗漏防控作为监管重点，纳入住宅工程竣工验收监督报告，专题报告有关主体责任落实抽查情况。要督促相关单位落实保修责任，妥善处理群众投诉。